Guide Complet : Investir dans l'Immobilier au Portugal - Financement et Conseils Pratiques pour 2026

Avec une croissance des prix immobiliers de plus de 16% en 2025 selon les dernières données, investir au Portugal s'impose comme l'une des opportunités les plus attractives d'Europe pour diversifier son patrimoine.

Face à l'évolution du marché français et aux nouvelles réglementations fiscales, le Portugal continue d'offrir un cadre privilégié aux investisseurs francophones, malgré la fin du régime NHR pour les nouveaux arrivants. 

En 2026, le marché portugais ne se résume plus uniquement à Lisbonne, Porto et l'Algarve. L'intérieur du pays gagne du terrain sur le radar des investisseurs, offrant de nouvelles perspectives de rendement locatif et de valorisation patrimoniale. Cette transformation du paysage immobilier s'accompagne d'une évolution des solutions de financement immobilier Portugal, avec des conditions adaptées aux non-résidents. 

Table des Matières

1. Pourquoi investir au Portugal en 2026 ?

2. Zones géographiques prometteuses

3. Types d'investissements immobiliers

4. Solutions de financement pour non-résidents

5. Le rôle du courtier spécialisé

6. Démarches administratives essentielles

7. Pièges à éviter et conseils d'experts

   
   

   1. Pourquoi investir au Portugal en 2026 ?

Un marché immobilier dynamique et résilient

Le marché immobilier portugais continue de surprendre avec des performances exceptionnelles. Les données récentes révèlent une croissance record de plus de 16% en 2025, plaçant le Portugal parmi les marchés les plus dynamiques de l'Union européenne. Cette progression s'explique par plusieurs facteurs structurels : 

• Demande internationale soutenue : Plus de 730 achats d'investisseurs étrangers au premier semestre 2025

• Offre limitée : Pénurie de logements dans les zones prisées

• Stabilité économique : Croissance du PIB portugais projetée à 2,8-3% pour 2025-2026

• Attractivité touristique : Secteur du tourisme en pleine expansion

  📊 +16% en 2025 - Croissance des prix immobiliers

  
  

Rendements locatifs attractifs par région

 L'un des atouts majeurs de l'investissement immobilier au Portugal réside dans ses rendements locatifs compétitifs, variant significativement selon les zones géographiques : 

Zone	Rendement Brut Moyen	Prix Moyen/m²	Appréciation Annuelle
Porto Centre	5,5% - 6,6%	3 900 €/m²	+5,8%
Lisbonne Périphérie	4,5% - 5,5%	4 200 €/m²	+4,3%
Algarve	4,0% - 6,0%	3 500 €/m²	+6,2%
Setúbal	6,0% - 7,5%	2 800 €/m²	+27,8%
Braga/Guimarães	6,5% - 8,0%	2 200 €/m²	+8,5%

Avantages fiscaux persistants

 Bien que le régime NHR soit fermé aux nouvelles demandes depuis fin 2023, le Portugal maintient des avantages fiscaux significatifs : 

• Absence d'impôt sur la fortune pour les résidents

• Fiscalité successorale douce comparée à d'autres pays européens

• Convention de non-double imposition avec la France

• Optimisations fiscales possibles via des structures adaptées

  
  

  

  
  

  2. Zones géographiques prometteuses

Lisbonne : Entre prestige et opportunités périphériques

 La capitale portugaise reste un choix de premier plan pour investir au Portugal, avec une demande locative constante alimentée par le secteur technologique en pleine expansion. Les quartiers émergents comme Marvila ou Beato offrent des opportunités d'investissement avec des prix encore accessibles et un potentiel de valorisation important. 

Points clés de Lisbonne :

• Marché locatif étudiant dynamique (Université de Lisbonne)

• Secteur tech en expansion (Web Summit, startups)

• Transports publics en développement

• Prix : 4 000 à 8 000 €/m² selon les quartiers

  
  

Porto : Le nouveau hotspot des investisseurs

 Avec un prix moyen de 3 900 €/m² en 2025 et une hausse de 5,8% sur un an, Porto s'impose comme une destination privilégiée. La ville offre un excellent compromis entre accessibilité et potentiel de croissance, particulièrement dans les quartiers en cours de rénovation.  Avantages de Porto :

• Rendements locatifs de 4,5% à 6,6%

• Centre historique classé UNESCO

• Développement du secteur créatif et technologique

• Connexions aériennes internationales renforcées

  
  

Algarve : L'eldorado du tourisme locatif

 La région sud du Portugal continue d'attirer les investisseurs grâce à son potentiel de location saisonnière. Avec 125 millions d'euros investis dans le développement de l'Algarve récemment, la région se modernise tout en conservant son charme authentique. 

Zones prometteuses en Algarve :

• Triangle d'Or (Quinta do Lago, Vale do Lobo)

• Lagos et Praia da Luz

• Tavira (marché émergent)

• Intérieur de Loulé (prix attractifs)

  
  

Régions émergentes : Setúbal et le Centre

 L'une des révélations de 2025 est la performance exceptionnelle de Setúbal (+27,8% de valorisation), devenue l'une des zones qui valorise le plus rapidement au Portugal. Cette région bénéficie de sa proximité avec Lisbonne tout en conservant des prix abordables. 📊 +27,8% en 2025 - Croissance immobilière Setúbal 

3. Types d'investissements immobiliers

Investissement résidentiel classique

 L'investissement locatif Portugal traditionnel reste la stratégie la plus populaire, offrant des rendements stables et une gestion simplifiée. Les appartements T2 et T3 dans les centres-villes constituent le choix privilégié des investisseurs débutants. 

Avantages :

• Gestion locative simplifiée

• Demande locative constante

• Liquidité plus importante à la revente

• Financement facilité par les banques

Immobilier commercial et bureaux

 Le secteur commercial portugais bénéficie de l'essor du e-commerce et de l'implantation d'entreprises internationales. Les investissements dans les bureaux et locaux commerciaux offrent des baux plus longs et des rendements souvent supérieurs au résidentiel. 

Tourisme et location saisonnière

 Avec l'explosion du tourisme au Portugal, la location saisonnière représente une opportunité majeure, particulièrement en Algarve et dans les centres historiques. Cette stratégie demande une gestion plus active mais peut générer des rendements supérieurs à 8-10%.  

4. Solutions de financement pour non-résidents

Conditions d'accès au crédit immobilier Portugal

Bonne nouvelle : en tant qu'investisseur français, vous avez accès à DEUX options de financement pour votre projet au Portugal grâce à AIC CONSEIL ! 

🏦 Option 1 : Financement via une Banque Française

• Avantages : Relation de confiance existante, démarches en français

• Apport : De 0 à 30% du prix d'achat

• Durée : Jusqu'à 20 ans selon votre profil

• Taux d'endettement : 33 à 35% maximum

🇵🇹 Option 2 : Financement via une Banque Portugaise

1. Avantages : Taux souvent plus attractifs qu'en France

2. Apport : De 10 à 30% du prix d'achat

3. Durée : Jusqu'à 40 ans selon votre profil

4. Taux d'endettement : 40 à 45% maximum

   
   
   
   

     🎯 L'Expertise AIC Conseil qui fait la différence :

   
   

   En tant que cabinet de courtage trilingue, spécialisé dans l'investissement au Portugal, nous analysons votre situation patrimoniale, votre projet et établissons une stratégie afin d'optimiser vos chances d'obtenir un prêt immobilier pour votre investissement au Portugal, que ce soit avec une banque française ou portugaise.

   
   

     Résultat : économies de temps et d'argent.

   
   

Documents requis pour un prêt immobilier

 L'obtention d'un crédit immobilier Portugal nécessite la constitution d'un dossier complet : 

Documents personnels :

• Passeport ou carte d'identité

• NIF (Numéro d'Identification Fiscale portugais)

• Rapport de solvabilité du pays de résidence

• Dernière déclaration de revenus

  
  

    Documents financiers :

• 3 derniers bulletins de salaire

• Relevés bancaires des 6 derniers mois

• Justificatifs d'épargne et autres revenus

• Attestation employeur (revenus, ancienneté)

  
  

    Documents liés au bien :

• Contrat de promesse d'achat

• Évaluation du bien par expert agréé

• Certificat énergétique

  
  

5. Le rôle du courtier spécialisé

Pourquoi faire appel à un courtier prêts immobiliers Portugal ?

 Un courtier en prêts immobiliers pour un investissement au Portugal spécialisé apporte une valeur ajoutée considérable dans votre projet d'investissement. Son expertise du marché local et ses relations bancaires privilégiées peuvent faire la différence entre un projet abouti et un échec. 

Avantages d'un courtier spécialisé :

• Négociation optimisée : Obtention des meilleurs taux et conditions

• Gain de temps : Traitement simultané de plusieurs banques

• Expertise locale : Connaissance des spécificités du marché portugais

• Accompagnement global : De la recherche à la signature chez le notaire

  
  

Avantages AIC CONSEIL

 AIC CONSEIL propose une gamme complète de services pour optimiser votre investissement immobilier au Portugal : 

Services de financement :

• Simulation et montage de dossiers de prêt

• Négociation avec les banques françaises et portugaises

• Suivi jusqu'à déblocage des fonds

• Conseil et accompagnement global

  
  

    Services immobiliers :

• Accès à un réseau d'agents immobiliers locaux

• Vérification au respect de votre budget

• Négociation du prix d'achat

• Accompagnement structuré du début à la fin

  
  

  

  6. Démarches administratives essentielles

Obtention du NIF : première étape cruciale

 Le NIF (Número de Identificação Fiscal) constitue le prérequis absolument indispensable pour tout projet immobilier au Portugal. Sans ce numéro fiscal, aucune transaction ne peut être finalisée. 

Procédure d'obtention du NIF :

1. Prise de rendez-vous dans un centre des finances publiques

2. Documents requis : Passeport, justificatif de domicile

3. Désignation d'un représentant fiscal (si nécessaire)

4. Délivrance immédiate du numéro

   
   

     Important : Depuis 2025, la désignation d'un représentant fiscal n'est plus systématiquement obligatoire lors de l'attribution du NIF, mais devient nécessaire dès l'établissement d'une relation fiscale (achat immobilier, ouverture de compte bancaire).

   
   

Ouverture d'un compte bancaire portugais

 Un compte bancaire local facilite grandement les transactions et le financement de votre projet. La plupart des banques portugaises acceptent les non-résidents avec un dossier complet. 

Documents pour l'ouverture de compte :

• NIF portugais

• Passeport ou carte d'identité

• Justificatif de revenus français

• Justificatif de domicile (France et Portugal si applicable)

  
  

Contrat de promesse d'achat (CPCV)

 Le CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) représente une étape cruciale qui engage juridiquement les parties. Ce contrat préliminaire définit toutes les conditions de la vente future. 

Éléments essentiels du CPCV :

• Description détaillée du bien

• Prix de vente et modalités de paiement

• Délais pour l'obtention du financement

• Conditions suspensives (prêt, diagnostics)

• Pénalités en cas de désistement

  
  

  7. Pièges à éviter et conseils d'experts

Erreurs courantes des investisseurs débutants

    Erreur #1 : Sous-estimer les frais annexes. Les frais d'acquisition représentent environ 5% du prix d'achat :

• Frais de notaire : 1 à 1,5%

• Taxe de transfert (IMT) : 0 à 8% selon la valeur

• Taxe de timbre : 0,8%

• Frais d'avocat : 1 à 2%

  
  

    Erreur #2 : Négliger la due diligence

• Vérification des charges de copropriété

• Vérification de l'absence de dettes fiscales attachées au bien

• Validation des permis de construire

• Inspection technique du bien

  
  

    Erreur #3 : Mauvaise évaluation du rendement

• Sous-estimation des charges de gestion

• Oubli des périodes de vacance locative

• Coût liés à la location saisonnière (ménage, plateformes, maintenance)

• Non-prise en compte de la fiscalité

  
  

Conseils d'experts AIC CONSEIL

  Optimisation du financement :

• Négocier les conditions avant signature du CPCV

• Prévoir une clause suspensive de financement

• Comparer les offres de plusieurs banques

• Anticiper les frais d'assurance emprunteur

  
  

    Stratégie d'investissement :

• Privilégier les zones en développement

• Diversifier géographiquement si possible

• Prévoir un budget de rénovation/amélioration

• Étudier le potentiel de location saisonnière

  
  

Gestion locative et optimisation

  Choix du mode de gestion :

• Gestion directe : Rentabilité maximale mais contraignante

• Agence immobilière locale : Tranquillité moyennant commission

• Plateformes spécialisées : Idéal pour location saisonnière

  
  

    Optimisation fiscale :

• Création d'une structure dédiée si portefeuille important

• Déduction maximale des charges déductibles

• Planification des cessions pour optimiser les plus-values

Conclusion

  Investir au Portugal en 2026 représente une opportunité exceptionnelle pour les investisseurs français souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier. Malgré la fin du régime NHR, le pays conserve des atouts majeurs : un marché dynamique avec +16% de croissance, des rendements locatifs attractifs de 4 à 8%, et des solutions de financement immobilier Portugal adaptées aux non-résidents. 

La clé du succès réside dans une approche professionnelle : s'entourer d'experts comme AIC CONSEIL pour le financement et la recherche, anticiper toutes les étapes administratives, et adopter une stratégie fiscale optimisée post-NHR. Les régions émergentes comme Setúbal (+27,8% en 2025) ou l'intérieur du pays offrent des opportunités remarquables pour les investisseurs avisés. 

Le Portugal de 2026 ne se limite plus aux destinations traditionnelles. C'est un marché mature qui récompense la préparation, l'expertise locale et la vision à long terme. Votre projet d'investissement immobilier Portugal peut débuter dès aujourd'hui avec les bons partenaires. 

Contactez AIC CONSEIL pour une étude personnalisée de votre projet et découvrez comment optimiser votre investissement dans ce marché d'exception.

Questions Fréquentes (FAQ)

Peut-on obtenir un financement à 100% au Portugal en tant que non-résident ?

 Oui et Non. Les banques portugaises limitent le financement à 80-90% de la valeur du bien pour les non-résidents. Un apport personnel de 20% est donc indispensable, auquel s'ajoutent les frais d'acquisition (environ 5% du prix). 

Mais un financement depuis la France, via une banque partenaire est possible à 100%. Dans ce cas, vous ne devriez apporter que les frais d'acquisition (5%).

Quelle est la durée maximale d'un prêt immobilier au Portugal ?

 La durée maximale est de 40 ans, mais elle dépend de l'âge de l'emprunteur. La banque calcule que l'emprunteur ne doit pas dépasser 75 ans à la fin du crédit. Un emprunteur de 50 ans pourra donc obtenir un prêt de 25 ans maximum. 

Est-il obligatoire de prendre une assurance emprunteur ?

 Oui, l'assurance décès-invalidité est obligatoire pour tous les prêts immobiliers au Portugal. Son coût varie entre 0,1% et 0,8% du capital emprunté selon l'âge et l'état de santé.

Comment optimiser la fiscalité sans le régime NHR ?

 Plusieurs stratégies restent possibles : déduction maximale des charges locatives, optimisation du timing des cessions, création d'une structure dédiée pour les gros patrimoines, ou encore choix judicieux de la résidence fiscale. Un conseil fiscal spécialisé est recommandé. 

Quels sont les rendements locatifs moyens par région ?

 Les rendements varient significativement : Porto centre (5,5-6,6%), Lisbonne périphérie (4,5-5,5%), Algarve (4-6%), Setúbal (6-7,5%), et régions émergentes du Nord (6,5-8%). Ces chiffres sont bruts et doivent être ajustés des charges et de la fiscalité.